Büromieter wollen mehr Flexibilität (FOTO)Zürich (ots) –
Die Ziele von Vermietern und Mietern von Büroflächen gehen immer
weiter auseinander. Dies ist eine der wesentlichen Erkenntnisse aus
dem Immobilienmarktbericht 2019 von CSL Immobilien. Während die
Vermieter an möglichst langjährigen Fixverträgen interessiert sind,
streben die Unternehmen je länger je mehr nach Flexibilität. Dies
führt zu einer steigenden Nachfrage nach Co-Working-Flächen und
ähnlichen Modellen. Im Wohnmarkt ist die Zeit der steigenden
Mietzinsen vorbei – teils profitieren die Mieter sogar von sinkenden
Preisen. Diese Entwicklung dürfte anhalten. Der Eigentumsmarkt zeigt
sich robust.
In den 20 grössten Schweizer Agglomerationen waren Ende 2018
innerhalb von 6 Monaten insgesamt 1,75 Mio. m2 Bürofläche verfügbar.
Dies entspricht gegenüber dem Vorjahreswert einem Rückgang von rund
4%. Mengenmässig mit Abstand am meisten Freiflächen zu verzeichnen
waren in der Agglomeration Zürich (rund 560’000 m2, minus 7%) und
Genf (rund 412’000 m2, minus 4%). Was auf den ersten Blick wie eine
Entspannung auf dem in den letzten Jahren von massiven Überangeboten
geprägten Schweizer Büromarkt aussieht, relativiert Yonas Mulugeta,
CEO von CSL Immobilien: “Die Wirtschaft läuft gut; eigentlich müssten
die Unternehmen deutlich mehr Flächen anmieten.” Die Zürcher
Immobiliendienstleisterin erklärt diese Entwicklung einerseits mit
einer verzögerten Übersetzung von Unternehmenswachstum und
Neugründungen in Flächennachfrage. Anderseits wirkt sich eine
veränderte Nachfragestruktur aus. Immer mehr Unternehmen wollen sich
nicht mehr mit langjährigen Fixverträgen binden, sondern zumindest
teilweise flexibel bleiben. “Wir sehen ein starkes Wachstum der
Nachfrage nach Co-Working-Flächen und ähnlichen Modellen”, sagt
Mulugeta. Dies äussert sich etwa in Expansionsstrategien von
Co-Working-Anbietern. Mit diesen Spezialisten gehen
flexibilitätssuchende Unternehmen Kooperationen ein: Sie mieten nur
noch eine kleine Fläche fix und decken den Rest ihrer Bedürfnisse mit
Co-Working-Verträgen ab. Membership-Modelle sind eine ähnliche Form,
bei denen über eine Mitgliedschaft das Recht erworben wird, an allen
Standorten eines Anbieters zu arbeiten, etwa Impact Hubs. Die
verzögerte und veränderte Nachfrage führte dazu, dass sich die
Mietzinse für Büroflächen 2018 seitwärts bewegten oder gar sanken.
Steigende Mieten sind nur an hervorragenden Lagen und in
aufstrebenden Quartieren zu finden, in der Agglomeration Zürich etwa
in Zürich Süd und in der Binz. Im Zürcher Zentrum bewegten sich die
Preise seitwärts. Die Mieter haben gegenüber den Eigentümern weiter
eine starke Verhandlungsposition und nutzen diese, um von Incentives
wie Ausbaubeiträgen zu profitieren.
Aufschnaufen bei Mietern
Bei den Wohnimmobilien hielt die Neubautätigkeit 2018 landesweit
unvermindert an. Der Schweizer Mietwohnungsmarkt kämpft deshalb
aktuell mit steigenden Leerständen, insbesondere an schlecht
erschlossenen Standorten in den Agglomerationen. “Die Leerstands- und
Mietzinsentwicklung im Wohnmarkt bleibt ein Sorgenkind der
Immobilienakteure”, sagt Yonas Mulugeta. Dies verdeutlicht die
Entwicklung der Leerstände 2018. An vielen dezentral gelegenen Orten
stiegen sie an, im Gebiet Olten-Zofingen auf bis zu 3.8%. In der
Agglomeration Zürich entwickelte sich der Leerstand seitwärts und lag
2018 bei 1%. Auch die Durchschnittsmieten entwickelten sich
seitwärts. Über alles gesehen können Mieterinnen und Mieter
aufschnaufen – die Zeit der ständig steigenden Mietzinse ist vorbei.
Halb leere Neusiedlungen wie teils in peripheren Lagen anderer
Kantone sind im Kanton Zürich zurzeit noch nicht zu befürchten –
dafür ist die Anziehungskraft des Wirtschaftsmotors der Schweiz zu
gross.
Auf dem Eigentumsmarkt ist die Nachfrage aufgrund des attraktiven
Zinsumfeldes unvermindert hoch. In der Peripherie zeigt sich jedoch
aufgrund der restriktiven Hypothekenvergabe der Banken und den in den
vergangenen Jahren gestiegenen Kaufpreisen eine erhöhte
Preissensitivität. Sowohl im Miet- als auch im Eigentumsmarkt hat der
Lagefaktor nochmals an Bedeutung gewonnen. Projekte und Angebote in
Bahnhofsnähe haben einen bedeutenden Konkurrenzvorteil gegenüber
weniger gut erschlossenen Standorten.
Für das kommende Jahr ist im Eigentumsmarkt eine stabile
Preisentwicklung zu erwarten, im Mietwohnungssegment dürften die
Preise leicht sinken. In allen Regionen dürfte sich der Trend hin zu
kleinen Wohnungen in städtischer Lage fortsetzen, besonders stark im
Eigentumssegment.
Renditen haben Boden gefunden
Die Renditen der kommerziellen Immobilien und der Wohnimmobilien
sind weiterhin tief, haben jedoch 2018 Bo-den gefunden. Ein
gesicherter Cashflow aus den Mieterträgen rückte dabei für viele
Eigentümer und Investoren nochmals stärker in den Fokus. Das
Transaktionsvolumen der meisten Akteure stieg im Vorjahresvergleich
an; viele nutzen die Gelegenheit, über Devestitionen Gewinne
abzuschöpfen. Für 2019 erwartet CSL Immobilien einen ähnlich liquiden
Investmentmarkt wie 2018.
Für Nachfragen der Medien:
Patricia Reichelt, CSL Immobilien AG, Leiterin Research &
Marktanalyse:
+41 44 316 13 97, +41 78 707 80 87, p.reichelt@csl-immobilien.ch
Detaillierte Informationen im Immobilienmarktbericht
www.csl-immobilienmarkt.chhttps://www.presseportal.ch/de/pm/100021593/100824578